В Казахстане сложилась неприятная правовая и судебная практика принудительного изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности у человека, в связи с неосвоением либо нецелевым использованием. Но как быть этому человеку, если генплан и проекты детальных планировок и застроек запрещают строительство на указанных территориях. Маразм, скажете? Нет, это суровые реалии нашей жизни. И, к сожалению, государственные органы подают иски. И в судебном порядке простым гражданам и предпринимателям приходится с боем отстаивать свои земельные участки. 

Мы попытаемся разобраться в правомерности изъятия земельного участка в контексте действующего земельного законодательства Республики Казахстан.

Итак, согласно пункту 2 статьи 92 Земельного кодекса, в случае если земельный участок, предназначенный для строительства, не используется по назначению в течение трех лет со дня принятия решения о его предоставлении (если более длительный срок не предусмотрен проектно-сметной документацией), то такой земельный участок подлежит принудительному изъятию в порядке, предусмотренном статьей 94 Земельного кодекса, за исключением земельного участка, находящегося в частной собственности граждан Республики Казахстан для индивидуального жилищного строительства.

Отсюда следует понимать, что земельный участок, предназначенный для целей строительства и не используемый по назначению в течение 3 лет со дня принятия решения, может быть изъят в связи с нецелевым использованием.

Допустим, ваш земельный участок предоставлен для строительства коттеджного городка и согласно утвержденному генплану и проекту детальной планировки района расположен в функциональной зоне – рекреационной зоне Р-1, Р-2 (зона краткосрочного отдыха).

Согласно пункту 1 статьи 51 Закона от 16 июля 2001 года № 242-II "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан", рекреационные зоны в населенных пунктах предназначены для организации и обустройства мест отдыха населения и включают в себя сады, лесопарки, парки и скверы, зоопарки, водоемы, пляжи, аквапарки, объекты ландшафтной архитектуры, иные места отдыха и туризма, а также здания и сооружения досугового и (или) оздоровительного назначения.

Возникает вопрос, сможет ли собственник земельного участка, целевое назначение которого согласно идентификационному документу на земельный участок – строительство коттеджного городка, освоить земельный участок и использовать его по целевому назначению.

Согласно пункту 3 статьи 51 Закона "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности", на территории рекреационной зоны не допускаются размещение (строительство) новых и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов, зданий и сооружений жилищно-гражданского назначения, непосредственно не связанных с функционированием рекреационной зоны.

Другими словами, на земельном участке, расположенном согласно генплану в рекреационной зоне и отведенном в частную собственность под строительство коттеджного городка, освоение земельного участка, использование участка по целевому назначению невозможно. В этом случае становится очевидным, что любые попытки собственника земельного участка получить архитектурно-планировочное задание (АПЗ) на строительство коттеджей заведомо бессмысленны, напрасны и не продуктивны.  

Как быть в этой ситуации? Допустим, если земельный участок не расположен в рекреационной зоне и согласно генплану и ПДП расположен в зоне Ж-1,Ж-2, но участок не был освоен по субъективным причинам (отсутствие средств на освоение, незнание закона, преднамеренное оттягивание сроков освоения), то участок будет изъят, если в суде будет доказана вина собственника земельного участка.

Но как быть, если земельный участок расположен по генплану и, чтобы освоить земельный участок, собственник безуспешно пытался получить АПЗ, но получил отказ? В этом случае принципиальное значение имеет судебное обжалование отказа в предоставлении АПЗ, мотивируя вескими и достаточными доказательствами.

При этом каждый собственник земельного участка, который столкнулся с такой проблемой, должен осознавать, что в суде ему будут заданы вопросы касательно подтверждения его попыток исполнить свои обязательства, предусмотренные пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса, по освоению земельного участка и использовать его по целевому назначению.

Запросите выкопировку  из утвержденного проекта детальной планировки с приложением к нему градостроительного регламента и с указанием зон функционального использования территории, которая включает в себя такие документы, как: ситуационная схема, фрагмент ПДП М1:3000, дежурный план-регламент и зоны планировочных ограничений градостроительной деятельности, где будет подтверждаться, что ваш участок расположен в рекреационной зоне (либо иной) согласно генеральному плану.

Подайте дополнительные запросы уточняющего характера в уполномоченные органы архитектуры, градостроительства, органы санитарно-эпидемиологического благополучия, соответствующие территориальные водные бассейновые инспекции в порядке статей 9 и 12 Закона Республики Казахстан "О доступе к информации". Даже заведомо ходатайство, написанное вами в местный исполнительный орган о необходимости корректировки в ПДП, в случае его отклонения органами архитектуры будет подтверждением ваших попыток освоить земельный участок. Параллельно займитесь разработкой проектно-сметной документации на объект строительства. 

На основе собранных материалов подайте заявление о предоставлении архитектурно-планировочного задания и получите соответствующий отказ. Обжалуйте в судебном порядке этот отказ. Быть может, решения судов будут не в вашу пользу, но последствия всего этого будут иметь "особое значение" при рассмотрении судом иска о принудительном изъятии земельного участка в связи с неосвоением. 

Отсюда вытекает резонный вопрос, запрет и невозможность строительства объектов на указанном земельном участке по генплану будут ли рассматриваться уважительной причиной для освобождения собственника земельного участка от юридической ответственности и в случаях корректировки генплана будет ли юридическим основанием для восстановления процессуальных сроков по освоению земельного участка?

Согласно пункту 3-1 статьи 92 Земельного кодекса, в периоды неиспользования земельного участка по назначению, предусмотренные в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, не включается время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению вследствие непреодолимой силы. Из редакции статьи 359 Гражданского кодекса Республики Казахстан следует понимать, что лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет имущественную ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельствах (стихийные явления, военные действия и т.п.).

Законодательством или договором могут быть предусмотрены иные основания для ответственности или освобождения от нее.

И здесь возникает резонный вопрос: относятся ли законодательные запреты и ограничения к условиям непреодолимой силы?

Примечательно, что в юридической науке запретные нормы законодательства также отнесены к условиям непреодолимой силы. Так, Черненко относит к ним публикацию нормативных актов запрещающего характера. Иванова рассматривает как запретительные акты государства.  Согласно Большой юридической энциклопедии, "форс-мажор в гражданском праве - это возникновение чрезвычайных и неотвратимых обстоятельств, последствием которых является невыполнение условий договора или закона". К нашему случаю, среди всех прочих случаев форс-мажора, также относится принятие компетентным органом нормативно-правовых актов.

Отсюда можно сделать вывод, что принятие нормативно-правового акта, который ограничивает лицо в возможности реализовать свои вещные права на землю и исполнить юридические обязанности, при котором лицо, чьи права ущемлены и оно не вольно в своих действиях до тех пор, пока данный нормативно-правовой акт будет отменен, ограничение снято или отменено. В этом случае данный нормативно-правовой акт наука рассматривает как форс-мажор и обстоятельство непреодолимой силы.

Другими словами, собственники, владеющие земельными участками, предоставленными для строительства коттеджного городка (бизнес-центра, административного здания и тому подобное), фактически лишены юридической возможности освоить земельный участок, которые согласно генплану и ПДП вошли в рекреационную или иную запрещенную для строительства зданий и сооружений функциональную зону.  

Освоение и использование вышеуказанных земельных участков возможно только при условии соответствующих корректировок в генеральный план конкретного населенного пункта и ПДП.

Космомониторинг земель - панацея ли?

В настоящее время Министерством сельского хозяйства Республики Казахстан инициируются поправки в действующие подзаконные акты, направленные на обеспечение применения возможностей космических спутников для проведения мониторинга за землями сельскохозяйственного назначения.

Как известно, общая площадь сельхозземель в Казахстане составляет сегодня 202 млн гектаров, из которых 105,3 млн га вовлечено в сельскохозяйственный оборот. При этом большое количество сельхозземель, находящихся в землепользовании, длительно не используются либо используются нерационально.

Действующие нормы Земельного кодекса предусматривают ответственность недобросовестных землепользователей за неиспользование либо нерациональное использование сельхозземель, вплоть до их принудительного изъятия в судебном порядке.

Кроме того, в отношении таких землепользователей государство сегодня применяет меры экономического воздействия, увеличивая ставку земельного налога до 10 раз с момента выявления факта нарушения законодательства.

Учитывая ограниченную штатную численность государственных земельных инспекторов, наличие высоких коррупционных рисков и неавтоматизированность проводимого государством контроля, на практике он оказывается малоэффективным, поскольку не охватывает контролем все земельные участки.

Острый дефицит земель и наличие большого количества простаивающих земель вызывает обоснованное недовольство населения и предпринимателей, имеющих намерения и возможности развивать сельскохозяйственное производство.

В этой связи «Атамекен» поддерживает необходимость усиления контроля за недобросовестными землепользователями, с применением широких возможностей цифровых технологий и методов.

Между тем предлагаемый уполномоченным органом механизм выявления таких земель вызывает на сегодня множество вопросов и нареканий со стороны бизнес-сообщества.

- Вопрос эффективного использования сельскохозяйственных земель является архиважным вопросом. На комитете АПК мы обсудили вопрос использования космоснимков при проведении мониторинга сельхозземель. В целом мы поддерживаем применение передовых методов для выявления неиспользуемых земель.

При этом считаем необходимым разработать такой механизм, при котором не будут изыматься земли у добросовестных землепользователей и который не заставит их бегать по судам, доказывая свою правоту. Для чего необходим комплексный подход, в котором космоснимки будут одним из инструментов мониторинга земель, - заявил Иван Сауэр.

В частности, «Атамекен» потребовал проведения анализа регуляторного воздействия на отдельные поправки, предусматривающие ужесточение действующих критериев по рациональному использованию сельхозземель, одним из которых является возложение на фермеров обязанностей по ведению книг истории полей и пастбищ на геоинформационном портале, услуги которого к тому же будут платными.

«Атамекен» считает, что поскольку контроль за использованием земель сельскохозяйственного назначения является прямой функцией и компетенцией уполномоченных государственных органов, пользование услугами и сервисами портала в рамках мониторинга за использованием земель для фермеров должно быть безвозмездным.

При этом решение об изъятии земли должно приниматься объективно, по итогам комплексного анализа использования земельного участка, с применением различных методов и инструментов, одним из которых должен стать космоснимок.