Исламская ипотека на протяжении многих лет реализуется на практике, но бывает сложно понять фундаментальные элементы, лежащие в основе жилищного финансирования по Шариату. Существует три модели исламской ипотеки:

1. Иджара, которая на арабском означает «аренда»;

2. Мушарака, что означает «партнерство»;

3. Мурабаха, что означает «прибыль».

В зависимости от модели, банк будет взимать арендную плату или добавит наценку к стоимости товара, которую вы вернете вместо выплаты процентов. Рассмотри каждый из видов.

Иджара мунтайя би-тамлик (лизинг с переходом права собственности) предполагает, что банк приобретает имущество и сдает его вам в аренду. В конце срока вы приобретаете имущество у банка заранее оговоренным единовременным платежом. Банк не обязан продавать вам имущество, также как и вы не обязаны его приобретать у банка.

Мушарака (также известной, как «убывающая мушарака») предполагает, что вы приобретаете имущество совместно с финансовой организацией, а далее постепенно выкупаете у нее оставшуюся долю. Так, если вы вложите 10% от всей стоимости имущества, банк доплатит оставшиеся 90%. Ежемесячно вы будете перечислять банку арендную плату за ту долю, которой вы пока не владеете, в конечном счете, клиент получает полное право на владение имуществом в конце срока. В этом и заключается сущность «убывающего» партнерства. Чем ваша доля больше, тем меньше арендная плата, при этом стоимость доли имущества рассчитывается по первоначальной стоимости, а не рыночной. Расходы, связанные с имуществом, распределяются между клиентом и банком пропорционально.

Мурабаха заключается в том, что банк покупает имущество, которое вы желаете, и перепродает вам его с наценкой. Ежемесячно вы совершаете фиксированные платежи по более высокой цене, но вам не придется платить банку проценты. К примеру, банк покупает имущество на сумму 900 000 и перепродает клиенту за 950 000, затем клиент выплачивает эту сумму в течение установленного срока. Банк не обязан делать скидку в случае ранней оплаты, а значит, клиент может получить скидку, только если банк добровольно пожелает это сделать.

Крайне важно, чтобы и банк, и клиент обеспечивали надлежащее выполнение всех этапов сделки. Любая ошибка, нарушающая последовательность сделки, может сделать договор недействительным. Подписывая такого рода договор, стороны должны быть уверены, что его условия и документальное сопровождение соответствуют требованиям Шариата.

Некоторые могут заключить, что взимание арендной платы или получение прибыли не отличается от начисления процентов, поскольку финансовые организации так или иначе зарабатывают на сделке. Однако важно помнить, что исламские банки никогда не дают деньги в долг под проценты, так как это ростовщичество, они покупают имущество, потом или сдают его в аренду, или продают, или заключают партнерское соглашение с клиентом. Следовательно, банк получает прибыль на законных основаниях: вместо получения дохода от процентов, исламский банк зарабатывает путем получения прибыли от продаж или взимания арендной платы. Важно помнить, что исламское финансирование на покупку жилья представляет собой альтернативную финансовую структуру, предлагающую мусульманам различные способы приобретения своего жилья в соответствии с Шариатом. При этом нельзя забывать, что это не благотворительная организация, предлагающая своим клиентам беспроцентное финансирование.